Foncier rural au Bénin : L’exigence de transparence financière devient la règle

Au Bénin, les transactions foncières en zone rurale suscitent de vives préoccupations. L’absence de transparence sur l’origine des fonds, l’opacité des circuits d’achat et l’essor d’un foncier devenu spéculatif favorisent les dérives. L’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) a décidé de renforcer le contrôle dans ce secteur fragile. Depuis le 27 décembre 2024, toute personne souhaitant acquérir une parcelle de plus de 20 hectares doit prouver la provenance des ressources financières mobilisées. Cette mesure vise à mieux encadrer les acquisitions rurales de grande envergure et à barrer la route au blanchiment de capitaux, à l’argent douteux et aux formes insidieuses de criminalité économique.

Foncier rural au Bénin : Le cadre réglementaire de la mesure

L’instauration d’une obligation de justifier l’origine des fonds pour l’achat de grandes parcelles en milieu rural découle d’un encadrement institutionnel et juridique précis. Cette décision s’inscrit dans les prérogatives de l’Agence nationale du domaine et du foncier, un acteur central du secteur foncier béninois.

L’ANDF, c’est quoi ?

L’Agence nationale du domaine et du foncier (ANDF) joue un rôle stratégique dans la gouvernance foncière au Bénin. Créée pour réguler, surveiller et sécuriser les transactions liées au domaine foncier, elle se présente comme un levier de l’État au même titre que la CSAF pour instaurer l’ordre et la transparence dans un secteur longtemps miné par l’opacité.

L’agence intervient dans plusieurs domaines. Elle supervise les procédures d’immatriculation, garantit la mise à jour du cadastre, encadre les mutations foncières et veille à l’harmonisation des normes relatives à la propriété. Son champ d’action couvre aussi la gestion du domaine public de l’État, en lien avec les administrations centrales et décentralisées.

Dans le contexte actuel, où les tensions foncières se multiplient et où le milieu rural devient une cible privilégiée pour des investissements souvent suspects, l’ANDF prend une posture plus offensive. Elle cherche désormais à prévenir les pratiques douteuses, notamment à travers le contrôle de la provenance des fonds destinés aux acquisitions de vastes étendues de terres agricoles.

Les détails de la nouvelle exigence

La nouvelle mesure annoncée par l’ANDF le 27 décembre 2024 introduit un filtre inédit dans le processus d’achat de parcelles rurales. Toute personne désireuse d’acquérir une superficie supérieure à 20 hectares en milieu rural doit, sans exception, justifier l’origine des fonds engagés dans l’opération.

L’exigence figure désormais parmi les pièces à fournir dans les dossiers de demande d’approbation des projets de mise en valeur. L’absence de justificatif valide entraîne le rejet du dossier. Cette règle ne prévoit pas un modèle unique de document, ce qui confère à l’acquéreur une certaine flexibilité dans le choix du support.

Le communiqué de l’ANDF précise que la preuve peut se faire par « tout moyen approprié ». Cela peut inclure, à titre d’exemples :

• Une attestation bancaire sur l’origine des fonds ;
• Un relevé de transaction justifiant le financement ;
• Une déclaration sur l’honneur appuyée par des pièces probantes.

Cette souplesse s’accompagne toutefois d’un devoir de rigueur. Les services de l’ANDF conservent le droit d’évaluer la crédibilité des documents fournis et de solliciter des pièces complémentaires si nécessaire. Le but est d’empêcher les fausses déclarations et de décourager les acquisitions fondées sur des fonds illicites.

Les objectifs et motivations de la mesure

Au-delà de l’encadrement administratif, cette nouvelle règle obéit à une volonté politique plus large qui est celle d’assainir le secteur foncier et de le protéger contre les dérives économiques et criminelles.

La lutte contre les crimes économiques

Le foncier rural attire de plus en plus des fonds dont l’origine demeure parfois incertaine. Dans ce contexte, la mesure vise à enrayer les opérations servant de couverture au blanchiment d’argent, au financement d’activités illégales ou à la dissimulation de richesses acquises de manière douteuse.

L’ANDF inscrit clairement cette obligation dans une logique de prévention du blanchiment de capitaux. Elle agit également pour contrer les circuits financiers qui pourraient alimenter des réseaux criminels ou contribuer indirectement au financement du terrorisme. En exigeant la traçabilité des fonds, les autorités entendent couper les ponts entre le marché foncier et les flux monétaires illicites.

La mesure participe aussi à la lutte contre la prolifération des armes de destruction massive. Même si ce phénomène ne touche pas directement le territoire béninois, les dispositifs législatifs modernes doivent rester alignés sur les engagements internationaux du pays en matière de sécurité financière.

L’assainissement du secteur foncier rural

Les zones rurales du Bénin représentent une richesse stratégique, tant sur le plan économique que social. Pourtant, l’expansion rapide de certaines acquisitions, souvent réalisées dans des conditions floues, compromet la stabilité des communautés locales et alimente les conflits.

Par cette mesure, l’ANDF entend limiter les opérations spéculatives et les accaparements de terres. La transparence financière devient un outil de protection pour les populations rurales, qui subissent parfois les conséquences d’achats massifs dissimulant des intérêts privés non conformes à l’intérêt général.

En imposant un contrôle en amont, l’État cherche à rétablir un climat de confiance entre les acteurs du foncier et à renforcer l’intégrité du marché des terres agricoles. Ce filtre financier permettra également d’identifier plus facilement les projets réellement structurants, portés par des investisseurs crédibles et solvables.

Les implications pour les acteurs du secteur foncier

L’instauration de la traçabilité des fonds dans les transactions foncières rurales affecte directement les pratiques des différents intervenants. Qu’il s’agisse des acheteurs, des notaires ou des agents immobiliers, tous doivent désormais intégrer de nouvelles obligations dans leurs démarches.

Pour les acquéreurs

Les acheteurs de parcelles rurales de plus de 20 hectares doivent désormais se munir d’un justificatif financier crédible. Cette exigence introduit une contrainte supplémentaire, notamment pour ceux qui ne disposaient pas jusque-là d’une traçabilité formalisée de leurs ressources. Qu’il s’agisse de particuliers fortunés, d’agriculteurs investisseurs ou de sociétés immobilières, chacun doit prouver la provenance légale de ses fonds avant de soumettre son dossier de mise en valeur.

Pour les nationaux, cette mesure peut générer un besoin d’accompagnement administratif. Certains ne disposent pas de documents bancaires à jour ni de relations fluides avec les institutions financières. Des efforts devront donc être déployés pour structurer leurs démarches.

Les investisseurs étrangers sont également concernés. Bien que cette règle ne vise pas à dissuader l’investissement extérieur, elle impose un cadre rigoureux à toute opération foncière d’envergure. Les opérateurs internationaux devront intégrer cette contrainte dans leurs procédures internes et adapter leurs calendriers d’acquisition aux délais de validation des justificatifs.

Pour les notaires et agents immobiliers

Les professionnels du droit et de l’intermédiation foncière occupent une place centrale dans la chaîne de traitement des dossiers. Avec cette nouvelle réglementation, leur rôle s’élargit. Ils deviennent des garants supplémentaires de la conformité documentaire.

Les notaires devront ajuster leurs procédures d’examen des pièces. Avant toute authentification d’un contrat de vente ou d’un projet de mise en valeur, ils devront s’assurer que les justificatifs financiers sont conformes aux attentes de l’ANDF. Cette responsabilité implique une vigilance accrue et une meilleure connaissance des formats documentaires admis.

Du côté des agents immobiliers, une réorganisation s’impose. Ils devront anticiper ces nouvelles contraintes auprès de leurs clients et collaborer plus étroitement avec les notaires et les institutions bancaires. Un défaut d’accompagnement ou un dossier incomplet pourrait désormais compromettre la concrétisation d’une transaction foncière.

Les défis et perspectives

La mise en œuvre d’une réforme d’envergure comporte inévitablement des défis. Mais elle ouvre aussi la voie à des améliorations structurelles durables.

Les défis dans la mise en œuvre

L’une des principales limites de la nouvelle règle réside dans l’absence de directives claires sur les formats de documents à produire. L’ANDF autorise l’utilisation de tout moyen jugé « approprié », ce qui offre une flexibilité, mais génère aussi des incertitudes. Certains acheteurs peuvent soumettre des pièces jugées insuffisantes ou inadaptées, entraînant des retards ou des rejets.

Autre point sensible : la possible falsification des justificatifs. En l’absence d’un système de vérification centralisé ou d’un cadre normatif unique, des documents bancaires ou fiscaux frauduleux peuvent échapper à un premier contrôle. Cela affaiblirait l’objectif de transparence et pourrait encourager des pratiques détournées.

Enfin, les capacités humaines et techniques de l’ANDF et des acteurs de terrain pourraient ne pas suffire à gérer l’augmentation des vérifications. Sans renforcement de leur formation et de leurs outils, le traitement des dossiers pourrait subir un ralentissement, nuisant à l’efficacité de la réforme.

Les perspectives d’amélioration

Malgré ces obstacles, plusieurs pistes d’amélioration permettent d’envisager une mise en œuvre plus fluide. L’ANDF pourrait publier une liste indicative des documents les plus fréquemment acceptés. Une telle initiative fournirait un socle commun à l’ensemble des intervenants et réduirait les divergences d’interprétation.

Voici quelques propositions susceptibles d’améliorer l’application du dispositif :

• Élaboration d’un guide officiel sur les pièces attendues selon le profil de l’acquéreur ;
• Mise en place d’un portail numérique sécurisé pour le dépôt des justificatifs ;
• Formation continue des notaires, géomètres et agents fonciers sur les nouvelles procédures.

Par ailleurs, un dialogue plus poussé entre les services techniques de l’ANDF, les institutions financières et les chambres des notaires favoriserait une meilleure coordination. Une telle coopération permettrait d’harmoniser les pratiques et de garantir l’intégrité des dossiers présentés.

La nouvelle obligation imposée par l’ANDF marque une étape importante dans la régulation du foncier rural au Bénin. En exigeant la justification de la provenance des fonds pour l’achat de grandes parcelles, l’État cherche à renforcer la transparence, prévenir les crimes économiques et sécuriser les transactions. Cette mesure, bien que perfectible, s’inscrit dans une dynamique de protection des terres agricoles et de moralisation du marché foncier. Sa réussite dépendra de la capacité des institutions à clarifier les procédures, mais aussi de l’implication active des notaires, acquéreurs et agents immobiliers dans le respect des règles établies.